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各轄市、區人民政府，常州經開區管委會，市各委辦局，市各直屬單位：
《常州市城鎮老舊小區改造工作實施意見》已經市政府常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹落實執行。
常州市人民政府
2021年8月23日
（此件公開發布）
常州市城鎮老舊小區改造工作實施意見
為進一步改善我市城鎮老舊小區居住環境，推進城市更新、完善城市功能、提升城市品質，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、省城鎮老舊小區改造工作領導小組《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（蘇舊改〔2020〕2號）和《省住房城鄉建設廳關于加強老舊小區環境綜合整治推進宜居示范居住區建設工作的指導意見》（蘇建房管〔2018〕175號）等文件精神，結合我市實際，制定本意見。
一、總體要求
（一）指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，圍繞“爭當表率、爭做示范、走在前列”的目標，按照《常州市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二○三五年遠景目標綱要 》要求，加速推進城市有機更新，全面開展我市城鎮老舊小區改造工作，積極打造美麗宜居住區，努力推動住有所居向住有宜居邁進，不斷提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
（二）基本原則
1. 堅持以人為本，充分尊重民意，激發居民參與熱情。堅持以人民為中心的發展理念，從人民群眾最關心最直接最現實的利益問題出發，精準定位群眾需求，激發居民群眾參與的積極性，努力實現城鎮老舊小區改造工作從“政府排單”到“群眾點菜”，從“代民做主”到“讓民做主”，從“直接管理”到“主動服務”的轉變。
2. 堅持規劃引領，挖掘地方特色，精準施策提升品質。以國土空間總體規劃為引領，堅持高標準規劃設計，充分尊重和挖掘地方特色，創新江南文化建筑元素，注入文化內涵。科學確定目標任務，強化改造工程精細化管理，強抓安全文明施工措施落實，強調提升改造質量效果。通過實施城鎮老舊小區改造，積極爭創一批省級、市級宜居示范居住區。
3. 堅持“軟硬”并行，統籌改造方案，拓展內涵提升服務。充實“硬件”改造內容，充分結合醫療、養老、托幼、家政等社區服務“軟件”提升需要，科學制定改造方案，避免重復投入和建設，做到“軟、硬件”相互促進、共同升級，為城市注入更多生活氣息。同時，要探索建立政府和市場雙向投入機制，并充分發揮財政資金引導作用，吸引社會資本以市場化方式參與改造及后期運營，進一步保障改造后的老舊小區既“好看”、又“好住”。
4. 堅持市級整合，區級統籌推進，全面系統組織實施。按照“市級整合、區級統籌、部門聯動、合力推進”的原則，市級要整合資源、整合政策、整合資金，各地要統籌開展城鎮老舊小區改造各項工作，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，市各相關部門各司其職、齊抓共管，形成工作合力，全面系統推進我市城鎮老舊小區改造工作。
5. 堅持建管并重，落實長效機制，實現共建共治共享。以加強基層黨建為引領，將社區治理能力建設融入改造過程，引導居民參與、支持和監督城鎮老舊小區改造工作。積極探索老舊小區“黨建引領、陽光物業”小區治理模式，推廣使用市物業管理公共服務平臺，完善長效管理機制，實現共建共治共享。
（三）工作目標
到2022年末，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制，確保改造工作規范、高效推進；“十四五”期末，全面完成271個老舊小區、1517萬平方米城鎮老舊小區改造工作任務，改造成效達到“改造完善、便民惠民、美化提升、住有宜居”高質量發展標準要求，城鎮老舊小區改造小區“省級宜居示范居住區”創成率不低于10%，不斷提高居民滿意度。
二、改造范圍、內容和標準
（四）改造范圍
本意見中城鎮老舊小區是指建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈，且未納入今后5年規劃征遷范圍的老舊小區（含散居樓，下同）。重點改造范圍為2000年底前建成的城鎮老舊小區；對2000年后2005年底前建成，居民改造意愿強烈、參與積極性高的城鎮老舊小區，各地根據實際情況，實施改善提升。
（五）改造內容
各地根據《江蘇省老舊小區改造（宜居住區創建）技術指南》，堅持地上地下統籌，先地下后地上、里子面子并重、建設管理并舉，堅持問需于民、問計于民，大力推進城鎮老舊小區改造。改造內容要與美麗宜居城市、適老宜居小區、綠色社區、智慧社區、海綿城市、地下管網改造提升、既有住宅加裝電梯、城鎮污水處理提質增效精準攻堅“333”行動、綠色照明節能改造等重點工作有機結合，進行集成化方案設計和建設管理，進行“菜單式”改造內容選定。
改造內容包括：改善建筑質量、消除安全隱患、保障基礎設施安全供應、改善交通及停車設施、保持小區環境整潔衛生、方便居民日常生活、以人為本改善公共活動空間、提升綠化環境景觀、規范物業管理、建立長效機制等十方面。層次標準包括：基礎類、完善類、提升類等3個類型。其中，基礎類改造內容主要是水電氣通信、生活污水收集、垃圾分類等市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；完善類改造內容主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、改造或建設小區及周邊停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、文化休閑體育健身設施及物業服務用房、有條件的樓棟加裝電梯等；提升類改造內容主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造。
改造內容選定要因地制宜、突出重點。消防安全提升、非機動車集中停放充電設施、地下老舊管網等涉及安全的改造內容和雨污分流應改盡改；外立面改造時，要根據小區的周邊環境、建筑的體量風格，有針對性地進行立面改造設計，不搞千篇一律，同時設置陽臺污水收集設施；弱電管線應當入地（規整）；統籌推進5G通信基礎設施建設；停車位改造要優先實施，兼顧綠化景觀；既有住宅具備加裝電梯條件的同步實施地下管線遷移；盤活存量設施，有條件的增設物業服務設施及“一老一小”等社區服務設施、實施屋頂平改坡、小區封閉、智慧安防設施、強電入地等改造內容。老城廂范圍內老舊小區改造項目還要重點塑造特色風貌，系統融入周邊歷史環境，彰顯文化要素。
（六）改造評價標準
加快推進技術導則、評價標準等標準體系建設，為改造項目全過程、全壽命周期的標準化、規范化實施和管理提供完善的依據保證。
三、資金籌措
（七）引導落實居民出資責任機制
1. 根據房屋的不同性質、改造內容等，按照“誰受益、誰出資”和倡導“出資一塊錢、一塊來改造”的原則，積極推動居民出資。探索建立居民補繳、續籌住宅專項維修資金的途徑，可通過使用住宅專項維修資金維修房屋共用部位、共用設施設備；鼓勵居民直接出資同步進行門窗節能改造、戶內綠色裝修等活動。
2. 小區共用部位及共用設施設備征收補償、小區共用土地使用權作資、經營收益等，依法經業主共同決定使用。
3. 鼓勵居民個人捐資捐物、投工投勞等形式支持城鎮老舊小區改造。
（八）資金保障渠道
1. 中央預算內補助資金。補助范圍包括小區內和小區外的基礎配套設施建設（不含與小區不直接相關的主干道、主管網、綜合管廊、廣場、城市公園等城鎮基礎設施項目），但不包括小區內的房屋本體改造，申報額度按相關規定執行。
2. 中央財政城鎮保障性安居工程補助資金。補助范圍包括老舊小區紅線內的水、電、路、氣等配套基礎設施和公共服務設施建設改造、小區內房屋公共區域修繕、建筑節能改造、加裝電梯管線遷移（其中包含了小區內及房屋本體的所有改造內容，但不含小區紅線以外的任何內容）。
3. 省級老舊小區改造引導資金、綠色建筑發展、抗震加固等省級專項資金。
4. 屬地配套資金。各轄市、區人民政府，常州經開區管委會財政統籌設定配套資金，合理制定配套資金的適用范圍、撥付原則和撥付程序，做好本級財政關于城鎮老舊小區改造的年度專項資金安排。
5. 政府專項債券。對列入政府投資計劃且符合條件的城鎮老舊小區項目納入專項債券需求申請范圍，在省政府下達的新增專項債務限額內予以支持。
6. 金融服務。落實國家稅費減免政策，鼓勵國有企業及相關市場主體，對城鎮老舊小區改造實施規模化運營，支持其運用公司信用類債券、項目收益票據等進行融資。各地應當及時向有關金融機構通報城鎮老舊小區改造規劃、年度計劃以及相關項目情況，通過項目推薦、銀企座談等方式，為金融機構對接城鎮老舊小區改造項目創造便利條件。國家開發銀行、中國農業發展銀行相關分支機構結合各自職能定位和業務范圍，按照市場化、法制化原則，加大對城鎮老舊小區改造的信貸支持力度。支持商業銀行、基金公司等金融機構創新金融產品，改善金融服務，為城鎮老舊小區改造項目及居民戶內改造和消費提供支持。
7. 供電、通信、廣電、供水、燃氣、排水、照明等專業經營單位改造投資納入城鎮老舊小區改造資金，根據省相關文件要求，結合我市實際，由市城鎮老舊小區改造工作領導小組辦公室明確具體方案。
8. 長效管理扶持資金。各地應當建立對改造后的非商品房老舊小區清掃保潔、綠化養護、秩序維護、共有部分維護等方面的考核制度，安排專項資金以獎代補，補貼物業服務經費不足，市財政繼續按原標準、原補貼方式在市級城市長效綜合管理資金中安排扶持經費，保證老舊小區長效管理機制長期正常運行。
9. 支持各類專業機構等社會力量通過資金注入、建設運營、提供設備、提供服務等不同方式參與城鎮老舊小區改造工作，政府在資金獎補和信用考評方面予以支持。
四、實施步驟
（九）制定年度計劃
為科學有序組織推進，高質量開展各項工作，按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，各地應通過一個或多個相鄰小區組團城鎮老舊小區改造及片區改造帶動老城區品質提升，在城鎮老舊小區改造規劃和數據庫的基礎上，編制分年度計劃，確定擬改造項目時序。對基礎條件較差、群眾急難愁盼、群眾參與度高、長效管理落實好、農貿市場周邊的項目，優先申報、優先改造、優先扶持。
（十）方案設計
1. 征求意見
（1）征求居民意見。各地要建立社區協商機制，加強調研論證，按照分類施策的原則，對分年度計劃中的老舊小區，征求居民改造內容和長效管理等方面意見，形成改造項目清單。
（2）征求部門意見。各地應當有效對接養老、文化、教育、衛生、體育、郵政快遞、城管、社會治安、消防、殘疾人等有關方面涉及城鎮老舊小區改造的各類設施增設或改造計劃，以及供電、通信、廣電、供水、燃氣、排水、照明等專業經營單位的相關改造計劃，征求相關部門和單位意見，做到與城鎮老舊小區改造計劃有效銜接，同步推進實施。福彩、體彩公益金支持項目和殘疾人家庭無障礙改造應優先安排老舊小區改造項目。
2. 初步方案設計
各地根據城鎮老舊小區改造項目清單和部門改造計劃，突出問題導向、需求導向，尊重小區個性，按照“綜合改一次”的目標，科學統籌開展初步方案設計，做到應改盡改、應整盡整、組團改造、一區一策；各部門和專營單位同步確定改造內容，同步開展設計。老城廂范圍內的老舊小區改造方案要符合老城廂復興發展設計要求。
（十一）項目評審
各地組織、宣傳、自然資源和規劃、住建、公安、民政、城管、市場監管、消防等部門和相關專營管線單位等對設計方案進行聯合評審。老城廂范圍內的老舊小區改造方案應經市老城廂復興領導小組辦公室審查。
各地對初步設計方案組織公示，公示時間不少于5個工作日。公示結束后，對符合條件的項目組織編制概算，落實改造資金、開展立項工作，同步制定居民資金籌集方案以及物業服務引進等長效管理方案。概算編制內容要應進則進，供電、通信、廣電、供水、燃氣、排水、照明等專營單位改造內容資金預算一同納入概算總費用中。
各地向市城鎮老舊小區改造工作領導小組辦公室集中申報下一年度改造計劃；市城鎮老舊小區改造工作領導小組辦公室確定下一年度全市城鎮老舊小區改造項目，編制改造計劃，報經市政府同意后，發文明確。
（十二）實施與監管
建設、勘察、設計、施工和監理單位應嚴格落實五方責任主體，按照相關法律法規和規范標準開展各項工作。
各地應制定工程質量、安全生產（文明施工）、設計變更、工程審計、工程驗收和資金監管等實施細則，切實加強工程質量、安全生產、設計變更、資金監管等相關工作。
各地在開工前，應當明確城鎮老舊小區改造項目牽頭部門、實施主體，并建立工作臺賬，定期向市城鎮老舊小區改造工作領導小組辦公室報送工作進展情況；城鎮老舊小區改造項目的建設工程質量安全監管工作，由城鎮老舊小區改造項目所在地街道（鎮）負責日常監管工作，各地建設行業主管部門進行工作指導。
城鎮老舊小區改造項目開工前應當具備經市施工圖審查專家庫中的有關專家出具論證意見的施工圖；完成工程招投標；簽訂施工合同；完成設計交底、施工組織設計編制等各項條件。
（十三）驗收評價
1. 項目驗收。城鎮老舊小區改造項目應具備完成建設工程設計和合同約定的各項內容；相應的技術檔案和施工管理資料，包括工程使用主要材料、建筑構配件和設備進場試驗報告；由勘察、設計、施工、監理等單位分別簽署質量合格文件；施工單位簽署的工程保修書等條件后，由各地組織對城鎮老舊小區改造項目開展聯合竣工驗收。
驗收合格后，建設、勘察、設計、施工和監理等單位需簽署竣工驗收報告，并及時完成審計工作，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。
2. 資金撥付。各地按照資金監管實施細則中有關資金撥付的要求，經各地牽頭部門同意后撥付資金。
3. 績效評價。相關部門按照各自職責做好中央、省級財政資金支持城鎮老舊小區改造項目的績效評價工作，形成閉環管理。
（十四）落實長效管理
對改造后的老舊小區，落實長效管理措施，引導業主建立“花錢買服務”的意識，組織業主成立業主大會和業主委員會，對暫不能成立業主自治組織的，街道（鎮）應及時組織成立物業管理委員會。
積極引入市場化物業企業開展物業服務工作，不能引入市場化物業企業的，各地應引入國有或者公益性物業企業，做到物業管理全覆蓋，以專業化運營管理構建功能更完善、品質更優良、生活更便利的居住環境。
五、政策支持
（十五）精簡優化審批流程
各地要結合工程建設項目審批制度改革，充分利用項目前期策劃生成機制優化簡化審批流程。政府主導的城鎮老舊小區改造項目，可免于辦理規劃條件、建設項目用地預審與選址意見書及建設用地規劃許可證，審批部門直接辦理立項審批；城鎮老舊小區改造設計方案經聯合評審通過后，可免于辦理建設工程規劃許可證；建設單位應當依法委托具有相應資質的設計單位進行專項設計，實行設計人員終身負責制，落實設計責任，并組織市施工圖審查專家庫中的有關專家對施工圖設計文件進行論證，形成專家論證意見，并作為完善其他建設程序的依據，不再進行施工圖設計文件審查，可免于辦理施工許可；鼓勵實行工程總承包、臨近小區打包招標和聯合驗收。
（十六）探索創新改造模式
各地要結合城市更新，探索把一個或多個老舊小區與相鄰片區更新，以及棚戶區、舊廠區、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統籌，生成老舊小區片區化改造項目，編制老舊小區成片改造詳細規劃，實現項目資金自我平衡。探索將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目進行組合，形成組合類項目，實現改造投入跨項目平衡。探索城鎮老舊小區改造項目中電動汽車、非機動車集中充電設施等用于公共服務的經營性設施，通過市場化進行新建、改擴建并運營，以未來產生的收益平衡城鎮老舊小區改造支出。探索通過市場化方式收購待改造區域房源，形成改造后的房屋價值增值，補充增加改造資金。
（十七）加強規劃制度創新
城鎮老舊小區改造不簡單套用新建小區規劃標準和要求，在依法完善相關手續的基礎上，允許在保留現狀主體建筑的基礎上做必要改建、增建、空間鏈接和功能轉換等。支持存量資源整合利用，在征得居民同意且不違反國土空間規劃的前提下，統籌利用公有住房、閑置廠房等存量房資源，增設各類服務設施。對在小區內及周邊邊角地、插花地、夾心地等低效零星碎片化土地，以及拆除違法建設騰空的土地上，進行新建、改擴建社區養老、托幼、醫療、家政、體育健身等社區配套服務設施的，在不違反法律法規和國家有關強制性規范、標準以及詳細規劃、規劃條件的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。
（十八）落實土地支持政策
城鎮老舊小區改造涉及利用小區內部存量房屋或者土地等建設公共服務用房和設施的，原有土地使用性質和用地主體不變更，改造實施主體可以使用原有土地證辦理相關房屋和設施建設手續；利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類公共服務設施的，可以不增收土地價款；利用閑置廠房、社區用房等房屋，建設各類公共服務設施的，可以實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的5年過渡期政策。加大城鎮低效用地再開發力度，探索完善市場化配置機制，盤活利用低效和閑置用地，把大片區統籌改造和跨片區組合改造與城鎮低效用地再開發項目相結合，老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開發整理騰退出的土地，優先用于建設社區醫療、衛生、養老、教育等服務設施，完善城市和社區功能，提升城市宜居性。
（十九）明晰新增設施權屬
增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構依法積極予以辦理。配套建設的社區醫療、便利用房、車庫等不動產在小區紅線外的，所有權移交屬地政府，由建設單位與屬地政府協商，確定一定的無償經營使用期限；在小區紅線內的，由建設單位與業主協商，綜合測算投資收益，確定一定的無償經營使用期限，設施屬全體業主共有，登記在全體業主名下。在依法收回并實施補償后的小區土地上新增建設的設施，根據用地批準文件或者合同辦理不動產登記。探索由投資人收購零星C級、D級危房實施加固改造，并加裝電梯，加固改造后出售的房屋，依法減免交易環節的相關稅費，其土地使用截止年限與原土地使用截止年限一致。
六、治理機制
（二十）建立共建共享機制
廣泛開展“美好環境與幸福生活共同締造”活動，充分發揮社區黨組織領導作用，建立健全社區多方參與的聯席會議制度，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業企業等共同推進改造，組織引導社區內機關、企事業單位參與改造。搭建溝通議事平臺，利用“互聯網+共建共治共享”等線上線下手段，開展小區黨組織引領的多種形式基層協商，促進居民主動參與改造項目清單制定和實施。向社會征集社區規劃師、策劃師和設計師，推進設計團隊進社區，實行全過程陪伴式服務，著力提升城鎮老舊小區改造質量和水平。
（二十一）提升小區社會治理能力
加強社區黨組織對業主委員會工作的指導，鼓勵社區黨組織和業主委員會成員雙向交叉任職，提高小區治理能力和治理水平。探索建立以街道（鎮）為主的執法聯席會議制度，整合執法力量，推進公安、城管、生態環境、消防等執法力量進小區，加強老舊小區車輛亂停亂放、占用消防通道、私拉亂接、違法建設、飛線充電、遛狗不牽繩、毀綠種菜等日常巡查和綜合執法，強化小區安全管理。
七、保障措施
（二十二）強化組織領導
市政府成立常州市城鎮老舊小區改造工作領導小組，是全市統一指導和協調城鎮老舊小區改造工作的議事協調機構。領導小組由市政府分管副市長任組長，市政府分管副秘書長、市住建局主要負責人任副組長，成員由各轄市、區人民政府，常州經開區管委會，市委組織部、宣傳部，市發改委、教育局、工信局、公安局、民政局、財政局、自然資源和規劃局、住建局、城管局、文廣旅局、審計局、市場監管局、體育局、郵政管理局、城建集團、消防救援支隊、供電公司等單位分管負責人組成，成員單位職責分工另行制定。領導小組下設辦公室，辦公室設在市住建局，負責日常工作。各成員單位要指定專職聯絡員，建立日常聯絡機制。
各轄市、區人民政府，常州經開區管委會應建立相應的工作機構，制訂實施方案。
各地要召集相關部門，定期召開會議、現場踏勘、督查檢查，聽取階段性進展匯報，協調解決項目推進中的重點難點問題。各職能部門要加強指導和監督，組織開展現場檢查督查，解決一批熱點難點問題。
（二十三）加大督查考核
把城鎮老舊小區改造工作納入各級政府高質量發展考核體系，并提高考核權重。建立督導檢查和考核通報等工作制度，采取平時督導和定期考核相結合，將征求民意、施工專項抽查、專營單位協調、改造總體效果、后續長效管理措施等作為考核內容，加強跟蹤指導，務求工作實效。邀請各級人大代表、政協委員、社會各界和市民群眾，參與對全市城鎮老舊小區改造工作的監督和檢查。嚴格對照省級宜居示范項目評定標準，逐項逐條抓好創建。根據中央、省專項補助資金撥付管理制度，加強資金監管和審計監督，嚴格防止各類挪用、套取資金的行為。通過召開專題會議、定期通報、督導約談、獎優罰劣等方式，強化監督管理。
（二十四）做好宣傳引導
加強信息公開，主動發布和準確解讀城鎮老舊小區改造的政策措施，及時反映工作進展情況。加大對優秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮老舊小區改造的認識，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。
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