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《金壇市物業管理辦法》（以下簡稱《辦法》）于2014年5月10日經市政府第17次常務會議討論通過并于2014年7月1日起正式實施。現就《辦法》相關內容解讀如下：
一、《辦法》出臺背景
2013年5月1日新修訂的《江蘇省物業管理條例》（以下簡稱《省條例》）正式頒布實施，同年9月《常州市物業管理辦法》（以下簡稱《常州市辦法》）也一并出臺，為加快我市物業管理制度建設步伐，提高全市物業管理整體水平，更好地解決物業管理中存在的難點問題，我市研究制定了《辦法》。
近年來，伴隨著物業管理行業的快速發展，全市物業管理行業規模不斷擴大，各類矛盾也不斷涌現，突出表現在以下幾個方面：
（一）屬地管理尚未落到實處，各職能部門未形成合力
2010年，金壇市已建立了“條塊結合、屬地管理”的物業管理新機制。但金壇市屬地管理機制尚未落到實處，屬地政府仍未實現從協助者向責任人的角色轉變，社區也未將物業管理納入日常工作范圍。因管理主體不明、工作職責不清，社區物管專職人員的工作積極性受到嚴重的影響。此外，對小區的管理問題，一些行政管理部門相互推諉的現象仍時有發生，不符合《省條例》及《常州市辦法》的文件精神。
（二）物業服務企業長期虧損，撤出小區頻繁
物業服務費收繳難是物業服務行業中最主要的難題，盡管已通過多種形式組織了相關的宣傳引導工作，但收效甚微。目前，全市物業服務費平均收繳率不足80%，老住宅小區不足60%。因收費標準低、收繳率不高，而物業服務成本逐年加大，物業服務企業長期虧損，經營更加困難。自2006年以來，全市共有16個小區的物業服務企業撤出，涉及居民1.2萬戶，建筑面積近110萬平方米。企業撤出導致小區陷入無人管的狀況，影響了居民的日常生活。
（三）房屋維修問題引發的業主投訴多
開發商不履行商品住宅保修期內的保修責任，更有部分外地開發商待房屋建成交付后一走了之，房屋維修無人管。業主將責任歸結于物業，引發矛盾不斷，而政府部門又缺乏相應制裁措施和手段，使得業主、開發商和物業服務企業之間涉及房屋維修的投訴糾紛居高不下。
為了促進上述問題的有效解決，同時也為了更好地貫徹落實《省條例》及《常州市辦法》的新要求，制定《辦法》是十分迫切及必要的。
二、《辦法》的起草過程及總體思路
在前期深入調研的基礎上，2013年10月《辦法》征求意見稿完成并在全市各部門及社會各界公開征求意見。結合各方意見，經過多次的討論修改，形成了目前的《辦法》。
本次《辦法》的制定工作，遵循落實屬地管理、推進部門聯動、強化行業監管、解決突出矛盾”的總體思路，即通過地方法規的形式明確物業管理工作屬地負責制，突出了街道辦事處（鎮人民政府）在物業管理中的基礎作用，明確物業管理相關部門的職責，推動各部門形成合力。同時通過前期物業服務履約保證金等制度的建立，進一步強化了行業主管部門的監管力度，規范物業管理行為，提高物業服務主體履約意識。此外，對虧損企業行業扶持、維修資金的應急使用等突出問題也做了具體明確。
三、《辦法》的主要內容
（一）物業管理體制大變化，屬地政府成主角
《辦法》根據《省條例》及《常州市辦法》的文件精神，對我市物業管理體制做了調整，即通過地方法規的形式，明確了物業管理工作屬地負責制，賦予了街道辦事處（鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助、監督職責，突出了街道辦事處（鎮人民政府）在物業管理活動中基礎作用。
金壇市早在2010年就學習周邊城市物業管理先進經驗，由市政府出臺了《關于加強市區住宅小區物業管理的意見》，以“條塊結合，分級管理”為核心，成立了由多部門組成的市物業管理領導小組，金城鎮政府和開發區管委會分別設立了物業管理辦公室，社區成立了物業管理工作站，建立了社區、鎮區、市三級物業管理體制及投訴處理機制，專項負責轄區內物業管理工作。此次《辦法》進一步明確了街道辦事處（鎮人民政府）在物業管理活動中的主導地位，將更加有利于物業管理活動的開展，也為群眾在“家門口”解決矛盾糾紛提供了有利條件。
（二）建立會議聯席制度，各部門齊抓共管
根據《省條例》及《常州市辦法》的文件精神，《辦法》明確了公安、規劃、城管等相關職能部門在物業管理中的工作職責，同時規定街道辦事處（鎮人民政府）應當建立由社區居（村）民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理好物業管理重大事宜。此外，為避免小區內行政執法出現條塊分割、互相推諉、“執法真空”的現象，《辦法》第七十八條規定，公安、住建、衛生、環保、規劃、城管、民防、工商、質監等行政主管部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設備等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名、聯系方式、執法事項和監督電話，依法處理物業管理區域內的違法行為。
此舉將有助于政府各行政主管部門形成合力，改變原來單一的行業管理模式，建立屬地管理和相關部門負責制的綜合管理體制，就小區內居民毀綠種菜、車輛亂停放、房屋亂搭建等物業服務企業無法管理的違規現象進行整治，減少小區矛盾糾紛，維護廣大業主的合法權益。
(三)加大行業扶持力度，減輕企業負擔
物業服務企業屬微利行業，具有一定的公益性質，因此《省條例》及《常州市辦法》明確規定，各級政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔；建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制。《辦法》為加大老住宅小區或次新小區的物業管理扶持力度，對交付時間滿十年（按首期交付時間計算）的住宅小區提供物業服務且考核達標的物業服務企業，實行對其在物業服務過程中所繳納的營業稅地方留存部分同等金額的獎勵，從而減輕物業服務企業的負擔。
（四）建立履約保證金制度，加強行業監管
為進一步規范前期物業管理行為，加強物業服務行業監管，提高物業服務主體履約意識，維護業主和企業的合法權益，根據住建部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《省條例》及《常州市辦法》的文件精神，《辦法》第三十七條規定，建設單位、物業服務企業應當自前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，向金壇市物業管理行政主管部門繳納前期物業服務履約保證金。通過收取一定數量的履約保證金，以保證物業責任單位履行義務，如果企業在從業期間出現“撂擔子”的行為，保證金便可在鎮區的監管下用于解決小區物業服務各項整改問題及應急管理，防止小區陷入管理真空。
（五）房屋突發狀況，維修有應急辦法
住宅專項維修資金屬于全體業主所有，專項用于國家規定的保修期屆滿后物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，按照國務院《物業管理條例》的規定，動用這筆錢必須符合兩個“三分之二”條件，即建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過才能使用。但遇到電梯故障等危及人身安全的緊急情況，走兩個“三分之二”條件動用維修資金進行維修的效率就相對較低，特別是一些“空巢”率高的小區，更是無法實現，從而使業主家庭財產受到損失，對此業主意見紛紛。
此次《辦法》第八十六條明確了應急維修方式，當出現屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；樓體單側外立面有脫落危險的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；以及危及房屋安全的其他情形時，業主委員會、物業管理委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金受理點復核后進行應急處置。
（六）明確相關收費標準
1、針對《省條例》和《常州市辦法》中首次業主大會會議經費未明確的情況，《辦法》第十七條規定，建設單位應按照30元/戶（最低不少于2萬元，最高不超過5萬元）的標準繳納首次業主大會籌備經費，為小區業主大會的順利召開提供保障。
2、針對《省條例》和《常州市辦法》中前期開辦費未明確的情況，《辦法》第三十九條規定，建設單位應當按小區規劃總面積0.5元/平方米（最低不少于3萬元）的標準提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。
3、針對小區建成后的房屋質量糾紛，《辦法》第八十二條規定，在工程竣工驗收前，應當按工程價款結算總額的百分之五預留工程質量保證金，并交由住建部門管理。該制度的實行，將促進開發建設單位提高質量責任意識，及時處理物業保修期內質量投訴和糾紛，更好地維護廣大業主權益。
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