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《金壇市商品住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），于2014年5月10日經金壇市政府第17次常務會議討論通過，并于2014年7月1日起正式實施。現就《辦法》相關內容解讀如下：
一、《辦法》出臺背景
住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、公用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。迄今為止，金壇市已歸集維修資金2.8億元，涉及住宅7.1萬戶。為規范維修資金管理工作，結合金壇市實際情況，制定了金壇市《辦法》。
近年來，伴隨著歸集的維修資金越來越龐大，使用越來越多，各類矛盾也不斷出現，突出表現在以下幾個方面：
1、原歸集方式存在資金安全隱患。金壇市的維修資金仍由開發建設單位代收，一方面開發建設單位收取了業主的維修資金未及時與維修資金代管部門結算，無法確保資金的安全性；另一方面長期未銷售的住宅形成維修資金業主賬戶空缺，影響其他業主申請使用資金。
2、受理點單一，維修資金申請使用不方便。隨著時間的推移，房屋保修期滿的小區越來越多，需要動用維修資金的情況日益增多，維修資金受理點沒有落實到基層，給業主（尤其是鄉鎮業主）申請使用維修資金帶來了極大地不便。
3、高層住宅缺乏相應的電梯消防維修資金保障。高層住宅數量日益增多，電梯消防等設施設備的維修更新費用巨大，卻沒有專項資金支持，為今后的維修帶來了矛盾隱患。
4、維修資金使用難。根據國家規定，正常的維修資金申報流程從申請到報結一般需要歷時一個月，且必須有列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意方可列支。這給業主申報維修帶來很大的困難，特別是一些危及人身、財產安全的共用部位、共用設施設備損壞，無法得到及時維修。
5、業主對分攤原則存在誤解。由于金壇市維修資金使用的分攤原則缺乏地方性規定，業主對分攤范圍存在誤解，易引發業主負面情緒，激化矛盾，不利于維修資金的使用。
為了促進上述問題的有效解決，同時也為了更好的貫徹落實《江蘇省物業管理條例》的新要求，制定《辦法》是十分迫切及必要的。
二、《辦法》的起草過程及總體思路
在前期深入調研的基礎上，2013年10月《辦法》征求意見稿完成并在全市各部門及社會各界公開征求意見。結合各方意見，經過多次的討論修改，形成了目前的《辦法》。
本次《辦法》的制定工作，遵循“加強資金監管、突出屬地作用、簡化辦理流程、解決突出矛盾”的總體思路，即通過地方規定的形式突出了街道辦事處（鎮人民政府）在維修資金管理中的基礎作用，明確了維修資金交存方式，簡化維修資金申請使用流程，建立維修資金應急機制。
三、《辦法》的主要內容
1、明確維修資金交存
（1）、新建項目首期維修資金由開發建設單位先行代交
為確保維修資金歸集到位，既符合上位法的規定，又具有可操作性，《辦法》將商品住宅的首期維修資金交存時點變更為由開發建設單位在辦理產權初始登記前先行代交。此次《辦法》明確了維修資金的交存時點，化解了原來因部分業主不辦理房屋產權登記，致使其應交存的維修資金不能歸集到位，而導致其他業主無法正常使用維修資金的矛盾。
（2）、對維修資金的續交作出了專門規定
針對維修資金分戶賬金額不足、業主續交積極性不高的現狀，《辦法》規定：業主申請房屋轉移登記時，應當向房屋登記機構提供已經足額交存維修資金的相關憑證；維修資金余額不足首期交存額30%的，應當補足，房屋賬戶中的維修資金隨房屋所有權同時過戶。
2、設立維修資金受理點
《辦法》明確了維修資金屬地職責。要求街道辦事處（鎮人民政府）設立維修資金受理點，負責維修資金的使用管理，可委托居（村）民委員會具體實施，方便業主（特別是鄉鎮業主）就近辦理維修資金申報手續，突出了街道辦事處（鎮人民政府）在維修資金使用中的基礎作用。
此次《辦法》明確了街道辦事處（鎮人民政府）在維修資金使用中的地位，將更加有利于維修資金使用的管理，也為群眾在“家門口”解決維修資金的申報提供了依據，縮短辦事時限和環節，方便維修資金使用。
3、設立了電梯、消防專項維修資金
隨著高層住宅小區逐步增多，電梯和消防屬于高層住宅必備的共用設施設備，若不及時維修會造成安全隱患。另一方面電梯、消防設施更新改造所需費用較高，原住宅專項維修資金標準不能滿足其維修需求。我市結合建筑行業高層住宅建安成本，在《辦法》中規定，2013年5月1日后受讓土地的住宅物業配置電梯的，由開發建設單位繳納按照建筑面積每平方米20元的比例交存電梯、消防專項維修資金。建立電梯、消防專項維修資金的這一規定解決了高層住宅業主的后顧之憂。
4、對應急維修項目作了相關規定
專項維修資金的使用需有維修資金列支范圍內“雙2/3”業主（即經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主）書面簽字認可，因此維修資金提取難、使用難一直是老百姓抱怨較多的問題。《辦法》規定了，房屋及配套設施損壞危及人身安全的重大維修，可啟用應急維修程序。應急維修使用維修資金的，無需“雙2/3”業主同意，但應由街道辦事處（鎮人民政府）現場認定并組織公示。此項規定簡化了維修資金的申報使用程序，方便了廣大業主在應急情況下使用住宅專項維修資金。
5、細化了維修資金使用的分攤原則
為保護業主利益，按照受益人與負擔人相一致的原則，金壇市根據《城市異產毗連房屋管理規定》（建設部令第94號），參考《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》（蘇府規字〔2012〕1號）擬定了維修資金分攤原則，使我市維修資金的分攤有規可循，便于維修資金的日常管理，同時避免日后產生糾紛。
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