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為了加強對住宅物業服務用房管理，保障物業服務活動正常開展，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》《常州市住宅物業管理條例》等法規規定，市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局聯合制定了《常州市住宅物業服務用房管理辦法》（以下簡稱《辦法》）?，F將《辦法》解讀如下：
一、《辦法》出臺背景
《常州市住宅物業管理條例》于2019年7月1日起正式實施，條例對共用設施和公共收益的使用管理作了規定。為貫徹落實《常州市住宅物業管理條例》精神，與上位法的要求保持一致，市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局聯合制定了《辦法》，強化住宅物業服務用房管理的合法性、可操作性?！掇k法》進一步明確了各方主體職責，對物業服務用房的配置、交付、使用、出租、經營和維護等方面進行了規范，從源頭上預防物業矛盾糾紛，進一步保障廣大業主的合法權益。
二、《辦法》制定依據
《辦法》依據《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》《常州市住宅物業管理條例》《常州市物業管理辦法》等法律法規，參照其他城市做法并結合本市實際制定。
三、主要內容解讀
《辦法》共分十五條，包括住宅物業服務用房的組成、配置要求、交付、使用、經營、維護等內容。主要內容如下：
（一）住宅物業服務用房的組成。《辦法》第二條第二款規定：“本辦法所稱住宅物業服務用房（以下簡稱服務用房）是指用于物業服務辦公的用房(包括接待、辦公、會議、檔案、衛生間等用房)、物業服務配套的用房（包括門衛、值班、倉庫、消防控制室、安防控制室等用房）、業主委員會議事活動用房和黨建活動用房等”。辦公用房是保證物業服務企業開展正常物業服務活動的客觀需要，由于原來對辦公用房的組成沒有明確，實踐中有業主委員會壓縮物業服務企業辦公用房的現象存在；明確了黨建活動用房，為推行黨建引領物業管理工作提供便利條件。
（二）明確了住宅物業服務用房的產權歸屬?！掇k法》第三條規定：“服務用房由建設單位按規定配置，在交付前不得挪作他用，建成后無償移交給全體業主，產權屬全體業主共有。任何單位和個人不得買賣、抵押服務用房。未經業主大會同意，不得擅自改變其用途”。物業服務用房作為公建配套之一，屬于住宅小區共用設施，產權明確為全體業主所有。
（三）明確了配置比例?！掇k法》第六條第一款和第二款規定：“新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。業主委員會議事活動用房，應當按照配置服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置”。配置比例作為設計、交付和日常管理的剛性要求。
（四）對使用和出租經營收益作了規定?！掇k法》第九條第一款規定：“前期物業管理期間，服務用房按照前期物業服務合同的約定由物業服務企業出租或者經營的，其租賃或者經營期限不得超過前期物業服務合同期限，其租賃價格應當比對相鄰地段市場價格。前期物業服務合同沒有約定出租或者經營的，可以經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意后進行出租或者經營。因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者成立物業管理委員會的，物業服務企業可以在社區居（村）民委員會的監督下，通過市場比價的形式進行出租或者經營，其租賃價格比對相鄰地段市場價格。前期物業服務期間的出租或者經營收益作為本物業管理區域維修資金的比例不得低于百分之七十”，第九條第二款規定：“業主大會成立后，服務用房所得收益按照業主大會或業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用，主要用于本物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修養護、更新和改造等；沒有決定或者約定的，出租或者經營收益作為本物業管理區域維修資金的比例不得低于百分之七十”。由于有的建設單位在前期物業服務招標時沒有對物業服務用房的出租和經營進行約定，或者物業服務企業在前期物業管理期間由于分期開發等原因，一時不能形成業主的共同決定，不能對物業服務用房進行出租和經營，多余房屋的空關容易形成資源的浪費，減少了住宅小區公共收益。
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