|
《金壇市經營性建設用地容積率管理辦法》（以下簡稱《辦法》）于2015年3月31日經金壇市政府第25次常務會議討論通過并于2015年4月30日起正式實施。現就《辦法》相關內容解讀如下：
一、《辦法》出臺背景
2009年我國對工程建設領域進行了專項治理，經營性用地的容積率就是其中之一，專項治理的一個重要成果就是各類規章制度的建立。建設部、監察部《關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》、《關于對房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項治理的通知》和江蘇省建設廳、監察廳《關于切實加強經營性用地容積率規劃治理和監督檢查的通知》中，均要求各地對經營性建設用地的容積率管理進行規范。因此，我市在2009年11月制定出臺了《金壇市經營性建設用地容積率管理規定》（壇政發[2009]100號）文件。2012年2月，住建部制定了《建設用地容積率管理辦法》（建規[2012]22號），對建設用地的容積率管理（包括經營性和非經營性的）進行規范。金壇市按照這個辦法，在2012年10月，制定出臺了《金壇市建設用地容積率管理辦法》（壇政規[2012]11號）文件，文件的規范對象包括經營性和非經營性的建設用地，同時還廢止了《金壇市經營性建設用地容積率管理規定》（壇政發[2009]100號）文件。此次重新制定新的《辦法》，主要是基于以下背景：
（一）上位規范方面
2013年12月19日，住建部與國家質量監督檢驗檢疫總局聯合以國家標準的形式發布了《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353—2013），明確于2014年7月1日開始實施，此次建筑工程建筑面積計算規范中明確“本規范適用于新建、擴建、改建的工業與民用建筑工程建設全過程的建筑面積計算”。區別于2005版的建筑工程建筑面積計算規范，增加了“建設全過程”，此“建設全過程”在新規范條文說明中明確為“指從項目建議書、可行性研究報告至竣工驗收、交付使用的過程”。
（二）建筑面積與房產面積之間的矛盾
1.適用范圍的不一致：《房產測量規范》GB/T17986—2000適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業單位及其毗連居民點的房產測量。《房屋面積測算技術規程》J11973—2012適用于江蘇省轄區內有關房屋登記工作中各類房屋面積的測算工作。
2.計算規則的不一致：如陽臺，房產面積中對于陽臺是否計算全面積基本以是否封閉為標準，而建筑面積對于陽臺面積的認定，老規不管封閉與否均計算一半面積，新規以是否在主體結構內為是否計算全面積的標準。如坡屋頂的閣樓，房產面積中對于凈高在2.1米以上部分才計算面積，建筑面積則對于凈高在1.2米—2.1米間的閣樓按1/2計算面積。
（三）招商環境的需要
基于目前我市的大招商背景，很多投資商最關心的就是計容方法的確定。按照目前我們施行的“以三個規定就高計算”的原則，如陽臺，若封閉需按全面積計算計容面積。而從周邊城市調查情況來看，均是以建筑面積的計算規則來認定陽臺的計容面積，這樣投資商就需要適應我市的計容方法，不利于營造我市良好的招商氛圍。
（四）常州市執行的相關規定
1.2014年9月10日，常州市規劃局發布關于執行新建筑工程建筑面積計算規范的通知，明確執行2013版規范。
2.計容細則方面，常州較我市計容管理方面經驗豐富，有必要參考常州市的計容細則并結合金壇市城市管理現狀對細則進行補充和優化。
二、新老《辦法》的主要區別
（一）金壇市2012年出臺的《金壇市建設用地容積率管理辦法》，從字面上理解，可以同時規范經營性和非經營性建設用地的容積率管理，但是其第二條又表述為“在本市范圍內經營性建設用地的容積率管理，適用本辦法”。加上從規劃管理層面來說，建設用地的容積率管理主要針對經營性用地，因此本次《辦法》文件名為《金壇市經營性建設用地容積率管理辦法》，更具針對性。
（二）按照2013版的《建設工程建筑面積計算規范》的要求，經營性用地的規劃審批和竣工核實面積均以新的建筑面積規范為標準，具體計容建筑面積以建筑面積規范為基礎進行折算。
（三）將原以房產測繪面積作為審批和竣工面積的依據，調整為以建筑面積作為項目審批和竣工的依據。
（四）將驗收階段的超容認定辦法，由計容建筑面積與核發的建設工程規劃許可證面積進行比對調整為計容建筑面積與規劃條件允許的建筑面積進行比對。
（五）對計容細則方面，參考常州計容細則，結合金壇市城市管理現狀在原有計容細則的基礎上進行了補充和優化。
（六）對原辦法中一些用詞進行規范化修正。
（七）按照“新項目新辦法、老項目老辦法”的要求，區分不同項目時間，明確相應執行標準。因出具規劃條件、簽訂土地出讓合同和審批規劃方案有時間差，且出具規劃條件和審批方案的時間不具有唯一確定性，統一以2014年7月1日之前和之后簽訂土地出讓合同的時間作為區分新老項目，施行新老辦法的依據。
掃一掃在手機打開當前頁  |
黨政信息
您當前的位置：