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為進一步健全我市住宅專項維修資金交存、管理、使用制度，規范住宅專項維修資金監管工作，近日我市出臺了《常州市市區住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），現就《辦法》主要內容作如下解讀：
（一）關于維修資金交存
1、明確維修資金交存范圍
一是商品住宅；二是住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅，包括住宅小區內營業性車庫（位）等（以下簡稱非住宅）；三是已售公有住房。
2、明確維修資金交存標準
《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令）出臺后，我市調整住宅專項維修資金交存標準，規定2008年3月24日以后簽訂國有建設用地使用權出讓合同的住宅項目，交存標準為：商品住宅與非住宅，配備電梯的按建筑面積120元/平方米交存，不配備電梯的按建筑面積60元/平方米交存；
2008年3月23日以前簽訂國有建設用地使用權出讓合同的住宅項目，我市維修資金交存標準仍為：開發建設單位按項目總建筑面積12元/平方米交存；購房業主按房屋建筑面積35元/平方米交存，兩項合計為47元/平方米。
另外，單獨確定特殊房產的維修資金交存標準。
一是住宅小區內單一產權獨立式住宅（如：別墅）由于沒有共用部位，維修資金的使用范圍相對較小，因此單獨確定其交存標準，按不配備電梯的商品住宅標準交存維修資金。
二是住宅小區內車庫（位）分為營業性和非營業性兩類，對于營業性車庫（位）由業主按照建筑面積每平方米60元標準交存維修資金；屬于全體業主所有的非營業性車庫（位）不需交存。
3、明確維修資金交存方式
對于已竣工但尚未售出及未交付購買人的房屋首期維修資金，在辦理產權初始登記前由開發建設單位先行交存，再由開發建設單位在房屋售出或交付時向購買人收回已交存的維修資金。
對于未售出及未交付的房屋，房屋產權未發生轉移，開發商仍為該房屋的業主。在前期物業管理階段，已竣工但未售出及未交付買受人的物業，開發商作為業主，物業服務費用是由開發建設單位全額承擔，同理這部分維修資金也應當由開發建設單位先交。當房屋售出或交付時，物權發生轉移，開發建設單位再向購買人收回已交的維修資金。
4、設立電梯、消防專項維修資金
根據省條例的規定，對于2013年5月1日以后受讓土地的住宅物業，配置電梯的，開發建設單位還應當在交付前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有，納入維修資金管理。
（二）關于維修資金管理
1、明確維修資金管理機構
建設部、財政部165號令第十條、第十一條規定，業主大會成立前，商品住宅、非住宅業主交存的維修資金由建設（房地產）主管部門代管；已售公有住房維修資金由財政部門或者建設（房地產）主管部門負責管理。
從我市維修資金管理現狀看，市住房保障和房產管理部門是維修資金的行政主管部門，負責維修資金的指導和監管工作，其所屬的市維修資金代管機構具體負責維修資金的管理。
2、明確業主大會申請自管維修資金的條件與程序
根據建設部、財政部165號令規定，業主大會成立后，可以依法決定自管維修資金。雖然維修資金實行業主大會自管是今后的趨勢和方向，但鑒于目前業主大會、業主委員會成立比率不高、相關的管理規約、財務管理制度有待建立健全，自管制度的推廣需要循序漸進，因此《辦法》對自管申請條件和資金劃轉程序、劃轉后的監督作了明確規定。
3、明確維修資金增值結息標準
我市住宅維修資金結息標準與蘇州、無錫相同，對當年交存的維修資金按銀行活期存款利率向業主計息，對上年結轉的維修資金按銀行一年期定期存款利率計息。《江蘇省物業管理條例》規定，業主委員會可以向市維修資金代管部門提出申請，將不低于維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款。市維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理，利息計入相關業主的維修資金分戶賬。
4、對維修資金續交和補建作出專門規定
《辦法》中明確商品住宅、非住宅及已售公有住房未交存首期維修資金，或者業主分戶賬維修資金余額不足首期交存額30%的，業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定，補交或者續籌維修資金，方案由小區業主大會依法決定。并規定，業主申請房屋轉移登記時，應當向房屋登記機構提供已經足額交存維修資金的相關憑證。房屋未交存維修資金或維修資金余額不足首期交存額30%的，應當補足，該房屋維修資金隨房屋所有權同時過戶。
5、維修資金管理的信息查詢與公開
《辦法》對維修資金信息查詢與公布、對賬制度有專門規定。明確可以通過個人查詢、向業委會、公有住房售房單位公布、定期發送對賬單等途徑公開維修資金信息。
（三）關于維修資金使用
1、《辦法》明確了維修資金使用的分攤原則。明列了不得使用維修資金的五種情形。
2、住宅共用部位、共用設施設備保修期年限按照《建設工程質量管理條例》（國務院令第279號）第四十條規定。常州市《關于加強市區商品房交付使用管理的通知》（常建[2013]56號）第四條規定，將取得《常州市商品房交付使用備案通知書》作為商品房交付使用的條件，因此《辦法》把住宅共用部位、共用設施設備保修期的起始點規定為自住宅小區完成交付使用之日起計算。
3、《辦法》把維修資金使用分成兩種類型：一般使用、應急使用，其申請使用程序分別作了規定。
⑴一般使用程序，建設部、財政部第165號令對維修資金使用程序規定比較原則，《辦法》結合常州市區的特點，對維修資金由市維修資金代管機構管理和由業主大會管理的一般使用程序分別細化成5個步驟，便于實際操作。同時規定，對不符合規定的使用事項，監管部門應當責令改正。
⑵應急維修使用程序。根據《江蘇省物業管理條例》第76條的規定，對應急維修項目作出相關規定，當出現危及房屋安全的六種情形之一，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經市維修資金代管部門復核后進行應急處置維修。
4、引入中介機構的專業服務。
《辦法》參照各地的做法，對招標、監理、審計作了相應規定。考慮到維修工程是一項專業性很強的工作，而業委會、業主作為維修資金所有者在對維修事項進行決策時，往往缺乏維修工程方面的專業知識，尤其體現在維修項目的定價以及維修工程的組織實施方面。通過引入社會中介機構的服務，能提高維修資金使用效率，降低資金支出。對資金使用量較大的項目，通過招標形式來選擇價格低、信譽高的維修隊伍，能夠有效節約維修資金支出。通過監理、審計也能有效地杜絕維修項目中出現的高估冒算、偷工減料等現象。
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